¿Cómo redactar un proyecto de obra?
El proyecto de obra forma parte del proceso de elaboración de un proyecto de construcción. Este concretiza la etapa de planificación de un proyecto para definirlo. El documento reúne un conjunto de informaciones y pautas dirigidas a los diseñadores y agentes que intervienen en la etapa de la ejecución, posterior al proyecto de obra.
Proyecto de obra: definición
El proyecto de obra describe todos los datos y parámetros que sirven para orientar y trazar la concepción de los planos y de los presupuestos, las licitaciones para escoger a los prestatarios y la realización de los trabajos. Este incluye también las instrucciones del cliente. El proyecto de obra constituye el encargo del cliente a los diseñadores.
¿Cómo está estructurado un proyecto de obra?
El proyecto de obra siempre debe estar estructurado en diferentes categorías.
La presentación del proyecto
Esta primera parte del documento contiene el índice. Pone en contexto el proyecto de construcción, el lugar en el cual el proyecto cobrará forma, la lista y el rol de todos los agentes que intervendrán y la definición de ciertos términos.
Los parámetros de ejecución
Allí se precisan detalladamente el presupuesto, el plazo, los modos de gestión y de realización de los trabajos, el control de calidad y la finalización de la obra.
En esta sección se deben especificar claramente los medios financieros y de gestión de proyecto que son empleados para concretizar el proyecto.
Los criterios de diseño
Esta tercera categoría plantea los factores arquitectónicos, urbanos y ambientales del proyecto de construcción.
Aquí se debe detallar el trazo o replanteo del edificio y su inserción en el entorno. También se debe especificar el enfoque de desarrollo sostenible que se vaya a adoptar.
Puntualización de las necesidades del proyecto
Las exigencias funcionales y operativas necesarias para la elaboración del proyecto de construcción son explicadas en esta parte. Esta sección del proyecto de obra también debe abarcar un cuadro concreto con las superficies, las fichas descriptivas de las necesidades, etc.
Las exigencias técnicas generales y específicas del proyecto
Es recomendable exponer las informaciones sobre las infraestructuras, la estructura, la envolvente, el diseño de interiores, los servicios, los equipos, el moblaje y las peculiaridades del futuro edificio. Igualmente es importante precisar las condiciones del derribo del mismo junto con todas las informaciones referentes al acondicionamiento del lugar.
El presupuesto de obra
El presupuesto es la parte más compleja para definir y la más difícil de respetar. Es primordial asegurarse de respetar los contratos sin limitar la creatividad de los diseñadores. Los datos que permiten establecer el presupuesto deben ser confiables, sólidos y completos. Basándose en estudios previos y estimaciones que tengan en cuenta la calidad y el desempeño esperado, la coyuntura de los mercados, la inflación al igual que todo factor específico que pueda influenciar el costo de ejecución del proyecto.
Respecto a la presentación del presupuesto, esta debe respetar las normas de descripción de proyectos mediante la clasificación estándar para elementos de construcción y trabajos. Es decir que la presentación debe acatar las normas UNIFORMAT-II ASTM.
Los costes de los elementos del edificio son agrupados mediante este método de clasificación, lo que facilita la comprensión por parte de los responsables y el control del presupuesto.
Sin embargo, los contratistas pueden utilizar otro tipo de presentación como el Master Format.
Por esta razón existen varios softwares que permiten pasar de un modo al otro cuando un contratista decide responder a la licitación.
El plazo de ejecución
El plazo de los trabajos debe tener en cuenta los objetivos del cliente, así como las limitaciones financieras y de organización del proyecto. Por ende, este debe respetar el programa de actividades y los plazos requeridos para la realización.
Es preferible efectuar una expresión gráfica del plazo y de proporcionar las herramientas de seguimiento y de gestión.
Los documentos de referencia
El proyecto de construcción incluye un informe de los estudios de suelos, del enfoque y el alcance del proyecto, de las normas de zonificación, del planeamiento urbanístico, etc. Estos documentos delimitan el proyecto.
Las exigencias específicas de la puesta en marcha
En este capítulo deben figurar detalladamente los procedimientos de control y de aprobación de los trabajos, las pruebas realizadas y las correcciones de las deficiencias.
También se debe enumerar el material de mantenimiento, la documentación de operación, las garantías, la capacitación del personal o incluso el calendario de mantenimiento planeado.
Las características de la implementación
Se trata de la última sección del proyecto de obra. Esta forma parte de las características del proyecto.
¿El lugar se encuentra en un área sensible? ¿Es difícil acceder allí? ¿Se encuentra en una zona centrada? Estas son algunas de las preguntas a las cuales usted debe dar una respuesta. También es necesario especificar la temporada en la cual se realizarán los trabajos y no olvide precisar si el edificio está ocupado. Finalmente, aquí deberá aparecer la evaluación de riesgos.
Una vez que el proyecto de obra se haya realizado, el análisis de valor del proyecto podrá efectuarse. Después de llevar a cabo dicho análisis, el proyecto estará listo para presentarlo.
El proyecto de obra puede ser exigido para varios tipos de proyectos de residencias multifamiliares o edificios públicos que llamen a licitación.
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